リフォームFAQ

うちのマンションが天井裏配管だったんです。交換できますか？

購入したマンションが『天井裏配管』だったら、ココだけは必須の確認事項。

この機会を逃さず、入居前スケルトンリフォームで上階からの排水配管を更新しておく。

マンションリフォーム天井裏配管

築３０年以上経過したマンションに多く見られるのが天井裏配管です。
この画像は、築３７年が経過したマンションの天井裏配管です。

５Ｆの住居のスケルトンリフォーム工事で水廻り天井を撤去したところ、
同じ間取りの上階（６Ｆ）の排水配管からの漏水が認められました。

このため、６Ｆの居住者の方に現場確認をお願いし、さらに弊社が仲介して、
管理組合への対応を依頼すべく理事会宛に『漏水事故報告書』を提出しました。

このため、管理組合も緊急理事会を開くことになり、理事の方々が、急きょ現場確認に訪れました。
やはり、「百聞は一見に如かず」。
理事の方々も自宅と重ね合わせて、思いを巡らせていらっしゃいます。

６Ｆからは階下（５Ｆ）の天井裏に排水配管が入っていて、
必要なところでスラブ貫通して、設備機器につながっています。

当時（１９７０年前後）の設備は、当然のことながら天井裏配管でした。

この工法だと、どの方向にでも排水勾配がとれたので排水にとっては、
天井裏配管というのは悪いことではありませんでした。

しかし、マンションの場合には、区分所有法によって、
上下階の所有区分や共用区分を明確にする必要性から、
１９８３年（昭和５８年）の中高層共同住宅標準管理規約改訂以降は、
共用部分と専有部分が明確にわけられて、配管設備そのものも、どちらかに位置づけられるようになってきました。

ところが、１９７０年代あるいは、それ以前に建てられたマンションでは、
スラブ貫通の天井裏配管の管理分担は、管理組合によって、扱いが全く変わっています。

結局、この物件の事例では、５Ｆ天井裏の排水配管は、６Ｆの住戸所有者の専有部分として規定されていたため、
漏水の補修工事費用は、６Ｆの居住者が負担することになりました。

もっとも、今回は、５Ｆの方がスケルトンリフォームを施工する状況のなかで、
漏水事故が発見できた為、６Ｆの方にとっては木工事や内装仕上げ工事などの費用負担が発生することなく
配管更新についてのみ費用発生しただけで処理することができました。

まず、何をしたらいいですか？

あなたのリフォームは、どのタイプ？
まずは、目的を明確に。

老朽化した為の修繕・交換。
水漏れしている・ヒビが入ったなど。
快適な暮らしを手に入れるため。
間取変更・収納不足・キッチンを最新モデルになど。
マンションを購入する為。

自分の生活を見直してみましょう。

不満や要望を生活しながら気付いた時にメモを取る。
改善点が見えてきたら、要望をまとめてみる。

リフォーム会社を探しましょう。

ポイントは、あなたの価値感に合う会社選びをする。

訪問して、相談をする。

あなたの目で、リフォーム会社を確認をする。
リフォーム会社の特徴を知る。

２．３社に絞り相見積りを取り検討しましょう。

工程や工事内容、じっくり説明してもらう。

１社に絞り要望や仕様を決めましょう。

納得のいくプランが出来るまで、相談をする。

リフォーム本工事契約を交わす。

サッシを変えられるの？

１９８０年当時、分譲マンションが、大量に建設されました。

管理規約で定められた、大規模修繕計画の内容は、主に１０～２０年以内で行うべき外壁・屋上防水や外部鉄部の塗装と、２０～２５年以内で行うべき、給排水の縦配管更新などが共用部のメンテナンス工事として計画されました。

しかし、各住戸のサッシについては、アルミは腐食しないという観点から、予算や工事時期については、明確に計上されてはいませんでした。

ところが、築３０年以上経過するとアルミサッシといえども、枠の腐食や歪みにより扉の開閉不良が起こってきます。

サッシ交換

この時点で、戸車の交換や開閉調整といった一時的な処置で延命するのか、費用をかけて交換をするのか、検討が必要となります。

しかし、サッシ交換の工事費用が、修繕積立金で留保されているケースは非常に少ないのが現状です。

したがって、一時拠出金として、各住戸から徴収して費用充当せざるを得なくなりますが、全住戸の合意を得ることが難しく結果的に交換工事を見送るケースも多くなります。

一般的にバルコニーサッシは、区分所有法上では共用部とされているため、リフォーム工事では交換出来ないと思われています。

しかし、上記のような理由から大規模修繕での改修工事もなかなか進まないケースがほとんどです。

そこで、管理組合に適正な施工方法や外観が変わらない仕様を明記して申請し、個別リフォームでサッシ交換を行うことも可能です。

サッシ交換について詳しく読む > > >リフォーム現場日誌 >古くなったサッシを交換する

トイレに男性用小便器を設置できますか。

はい。設置できます。
ただし、排水方式により床や壁の工事が必要となります。
また、通常のトイレサイズのままの設置は出来ませんので、
小便器設置用に間仕切りを変更しなければなりません。

Ｑ．その際の費用については？

Ａ．小便器が安価の商品で６万円～です。
その他、床や壁の工事が必要となる為、
少なくても３０万円以上のご予算は必要かと思います。

＊現場調査により正確な状況や費用をご検討ください。

リフォームの不安－コンシェルジュがお答えします。

中古マンションの悩み、不安はフリーダイヤルでご相談ください。

お客様コンシェルジュが、ご相談をお受けします。

見積りを依頼するまでには踏み切れていない。・・・そんなあなたの為のコンシャルジュです。

リフォームの無料相談受けようかと思います。大丈夫ですか？

Ａ：フリーダイヤル　０１２０－７８６７－２５　または申込みメールでご来店のご予約をお取り下さい。

その際、次の項目を準備ください。

リフォームされたいマンション名
マンションの平面図の有無
平面図をお持ちであれば、問い合わせフォームに添付・又はＦＡＸで送信ください。
FAX　03-5275-5671
ご家族構成
リフォームのご要望（なんでも、仰ってみてください）
リフォーム希望工事時期
ご予算（予想はつかない・・と思います。かけられるご予算をお知らせくださればその中で、お考えします。）
ご連絡先（TEL・メール・携帯番号）
ご来店可能日（２．３日ご準備ください。）

【ご来店されたら】

時間の許す限り、じっくりご相談に答えさせて頂きます。
お客様のご要望されるリフォームは本当に必要なのか。
そもそも、マンションのリフォームとは何が出来るのか。
お客様のご予算で、どんなリフォームをされたらよいのか。
お客様のご要望に類似したリフォーム工事の事例や施工手順を画像で解説しながら、
マニアアックに説明いたします。
そして、しっかりコミュニケーションをお取りください！

お客様の住まいは、リフォームをすべきなのか？

それとも・・見送るべきなのか？

お答えします！

リフォームの現場調査ってどの位の時間が掛かりますか？

おおよそ２時間程度です。

現況の配管経路や床・壁・天井などの下地構造の確認
各部屋の内法寸法の実測、電気・ガス・水道などの容量やメーターの位置確認
搬入搬出経路の確認などを行います。
各居室の採寸を実測します。
ご要望によっては、管理事務所にてマンション管理規約も閲覧させていただきます。
また、お客様にご了解を頂いた上で現況の写真も撮影します。

ライフデザインでは、現場採寸・現場調査・リフォーム詳細見積書作成などは有償になります。
費用は、８，４００円から
詳細は、フリーダイヤルにてコンシェルジュにお尋ねください。

まず、概算を知りたいお客様には、平面図からお出しする「無料概算見積もり」のお申し込みをお勧めします。

中古マンションのリフォームの極意は？

極意ですか？少し長くなりますが・・・宜しいですか？

では、

マンションのリフォームを考える時、いちばん問題になるのは、
取り壊したり位置を変えたりすることができる部分と、できない部分があるということです。

まず大まかな事は、図面によって判断する事になります。

共同の所有であるコンクリートの部分は、取り壊すことはできません。

また、「ＰＳ」とか「ＤＳ」と表示されている部分は、
給水・排水や通気など、たて方向の配管の為のスペースですから
自由にすることはできない部分と考えた方がよいでしょう。

更に、天井内、床下部分などにも設備のための配管などが設けられている場合があります。

また、アルミサッシや玄関ドアなどは”外観が変わる”との理由から
交換できないとされる場合がほとんどです。

これらに対しても特別な配慮が必要になります。

しかし、「規約」や「規定」を優先しすぎると、
住宅資産としての価値が低下してしまうとも言えます。

適正な施工方法で行ったり、安全性を確保した上で
機能や性能が向上するような工法が可能であれば、
マンション管理組合に申請して許可を得ることも可能です。

以下の工事は、本来であれば「共用部」として扱われる場所のため
リフォームで再生することは出来ない工事できません。

しかし、マンション管理組合に工事の必要性と効果を説明した結果、
許可を頂いて施工することができた事例です。

つまり、管理組合への対処や説明次第では、
想定以上のかなり広い範囲でのりフォームが可能になります。

現在の間取りにこだわらずに、
お住いの資産価値を高めると言う観点から積極的に考えた方が良いでしょう。

ですから、ライフデザインのような
マンションに特化したリフォーム会社をお勧めします。

管理組合への申請なども多数の実績がございます。

中古マンションの物件購入から相談に乗ってくれますか。

はい、もちろんです。

内覧同行や管理事務所への修繕履歴ヒヤリングなど、
マンションリフォームのプロとして『既存マンションの住宅性能評価』のお手伝いをさせて頂きます。

また、高い志をもった不動産会社との連携もあります。
信頼できる企業です。

大がかりな工事になってしまうと不安

簡単に終わります。・・・そういう事はありません！

マンションリフォームのライフデザインのﾕﾆｯﾄﾊﾞｽ施工

思った以上に、音も埃も出るのです。

ご要望を全て出してみる。
その上で、費用・工期を確認する。
使用不可なものや在宅可能かなど工期中の生活も確認する。
不安があれば、施工範囲の変更など解消するまで、
リフォーム会社と検討する。

平面図が手元にありません。見積もりを依頼できますか？

ライフデザインは、東京カンテイ（不動産専門のデータバンク）の法人会員です。

リフォームをご計画のマンションについて、

ご住所
マンション名
お部屋番号

をお知らせ下さい。

首都圏の分譲マンションであれば、
９８％以上の住戸についてデータベース化された間取り図を即時お調べすることが可能です。

思ったより工事の時間がかかるのではないかが不安

施工が始まったことを想像すると不安がいっぱいです。

各工期を参考にしてください。

契約前に必ず工期も確認しましょう。

キッチン交換：２日間（使用出来ません。）
トイレ交換：１日間（使用出来ません。）
浴室交換：１日半～２日間（使用出来ません。）
洗面室：１日間（使用出来ません。）
スケルトン全面リフォーム（70㎡）：１ヶ月～２ヶ月　仮住まいが必要。
内装リフォーム（クロス張替・家具あり）：１週間

思われている以上の騒音と埃が出ます。

間取り変更（間仕切り撤去など）の場合、「隣のお部屋で篭っています。」と
仰いますが、大変な我慢が必要になります。

ご信頼いただいて、ご旅行に行かれる、ご実家に帰省されるなど
ご検討されることをお勧めします。

技術力がある業者かどうか不安

美しい完成写真ではわからない

建設業許可等を受けているか確認する。
事業者団体などへ加盟しているか確認する。［リフォネット・ジェルコなど］
マンションリフォームマネージャーの資格者がいるか確認する。
建築施工管理技士がいるか確認する。(一級・二級）
施工過程を公開しているか確認する。
施工過程や施工方法を積極的に説明していくれるか確認する。
現場見学・現場施工写真で、清掃が行き届いているか確認する。←重要です！

施工中にリフォーム会社が倒産したらどうなるの？

リフォーム会社の中には、有限責任中間法人ハウジング保証のリフォーム登録施工店として

認定されている会社があります。

ライフデザインも認定会社になっております。

この認定には、厳しい業務・財務審査が行われますので、信頼出来る会社なのかという見極めになります。

そのハウジング保証には、リフォーム完成保証制度がございます。

締結されるリフォーム工事請負契約におけるリフォーム登録施工店の債務履行を保証し、

工事完成までをサポーをする制度です。

お施主様に安心して発注して頂くために、リフォーム登録施工店の信頼をバックアップする制度といえます。

リフォーム瑕疵保証制度もご利用いただけます。ご相談されてはいかがでしょうか。

＊リフォーム完成保証制度・リフォーム瑕疵保証制度をご希望のお施主様は有償となります。

業者にだまされないかが不安

リフォーム会社を見極める知識が大切ですね。

建設業許可を受けているか確認する。
最低限ですが、東京都都市整備局が策定した
住宅リフォーム事業者行動基準（リフォーム１０）を遵守しているかを確認する。
リフォーム業務品質基準「認定店」であれば信頼できる。
契約書や見積書などを確認する。
見積書の見本など、準備されている会社なら安心できるかもしれません。
リフォーム会社に赴き、経営者（責任者）と会う。
そこで、じっくりリフォームについての語り合う。
リフォーム理念があるか確かめる。
親身になってくれたか見極める。
安さを強調するのは危険。

現場調査をしないのですか？

リフォーム会社のほとんどが、お問い合わせを頂くと
「すぐ無料で現場調査にまいります。」と言われるでしょう。
ライフデザインは、すぐ現場調査にまいりません。

ライフデザインは首都圏の中古マンションのリフォームに特化して
１３年の実績がございます。

無料概算見積もり希望とご依頼頂ければ、豊富な施工実績のデータを活用し、

お客様のご自宅にお伺いすることなく平面図から概算工事費用を作成いたします。

更に、無料でここまで詳細に出してもらえるのですね！と驚かれる見積書です。

お客様の初めての見積もり依頼の目的は、

要望の概算金額が知りたい。
リフォーム会社を選定する。

という事かと思います。

現場に業者を呼ぶよりも、
そのリフォーム会社を訪ねることの方が、リフォーム会社を知ることが出来ます。

お客様は、平面図をライフデザインへ渡して、概算見積もりを依頼する。
更に、概算見積もり書の受け取りの際に、会社へ訪問することで経営者のリフォームの考え方をしっかり確認出来る。
これが、ライフデザインの無料概算見積もりの重要なところです。

そして、相性がいいな～と思われたら
有償コンサルティング契約のお申し込みをどうぞ。
すぐ、お伺いをして詳細に現場調査・採寸をいたします。

【まずは、無料概算見積もりを申し込む】

築３２年のマンションを購入しました。気をつけることは？

◆築３０年を超えるマンションに多い天井裏配管の場合、

上階の排水管が天井裏を通っています。

管理責任の所在が規約などで明確になっていない場合には、
リフォーム工事の際に交換することをお奨めします。

特に、水廻りのリフォームや　中古マンションを購入し、
入居前にスケルトンリフォームなどを行う場合には最優先の項目として考えてください。

マンションリフォーム天井裏排水

◆新しい配管材をエスロン専用接着剤でフランジに装着し、
１／５０の水勾配をつけながら設置します。

マンションリフォーム天井インサート

◆アンカーの施工
既存天井インサートを利用して吊りバンド用にアンカーを取り付けます。

マンションリフォーム配管接着１

◆継ぎ手部分に接着剤を塗ります。

マンションリフォーム配管接着２

◆継ぎ手部分を接続します。

マンションリフォーム配管吊りバンド

◆支持用の『　吊りバンド　』　です。

◆今回は工事対象外でしたが、せっかくなのでトイレの排水配管を支持している
吊り金物も新しい器具に交換しました。

マンションリフォーム汚水天井裏配管

◆汚水配管の支持補修

◆作業が完了しました。

上階の方に立ち会って頂き、排水試験を行って漏水が無いことを確認して無事工事が完了しました

最小限度の工事範囲で、費用負担を極力抑えた天井裏配管の更新工事が無事完了です。

【排水配管更新施工完了】

【吊り金具交換施工完了】

◆教訓！

購入した中古マンションが『天井裏配管』だったら、、、。

この機会を逃さず、入居前スケルトンリフォームで

上階からの『　排水配管を更新　』　しておくことをお奨めします！

見積金額が、適正なリフォーム費用であるか不安

まずは、見積書の書式でチェックをしましょう

重要なのは、”各項目が詳細であるのか”という事。
資材費・作業費（工費）・工事費（材工共）が、明記してある事。
上の費用が、居室ごとの項目で表示してある事。
資材の形状寸法や荷姿、メーカー名と品番など表示してある事。
一式で記載された工事費については、施工範囲と数量が明記してある事。
見積段階で確定していない工事内容や施工範囲については、
非表示とせず「別途工事」あるいは「保留事項」といった記述で、必要になる場合を想定し、
予定施工数量や予定施工範囲を明確に表示してある事。

その他について