資産価値を高めるマンションリフォーム

【住宅寿命が３０年？】

日本の住宅政策は、大量生産と取り壊しを前提として来た。
世界的に地球環境負荷の低減が義務付けられた今日では、
「つくっては壊す」資源の消費は許されない状況となった。

国家政策を１８０度転換して、“ストックの再生”“ＣＯ２の削減”“消費者保護”を基本に置き、
既存住宅を、安全・快適・健康・環境に配慮した良質な住宅に再生させる方針を打ち出した。

欧米では、何世代にも渡って手を入れながら一つの住宅を住み継いでいる。
しかし、日本の住宅寿命は３０年程度と短い。

土地に比べて、中古住宅自体の価値がほとんど評価されない為だ。
なぜそうなったのか？

税金集めのための耐用年数設定

国税局によれば、建物や機械装置、車などの「資産」は時の経過によって
その価値が減っていくと定義づけされている。

このような“資産”を”減価償却資産”と称している。
時の経過によっても“価値”が減少しない”土地”や”骨董品”などは“減価償却資産”ではない。

減価償却資産の取得に要した金額は、その資産の使用可能期間に添って、
分割して必要経費として計上することができる。

この「使用可能期間」については、法定耐用年数として、財務省が省令として定めている。
財務省が決めた住宅の“使用可能期間”（減価償却）は、
「木造住宅では、たったの２０年」「ＲＣ造のマンションは、たったの４７年」とされている。

おかしくないか？
税金集め用の詭弁である。
税負担を短期に広く深く集めるための詭弁なのだ。

こんな省令があるから、３０年、３５年の住宅ローンを組んで手に入れた新築マイホームが、
入居して即！資産価値が落ちる。

中古マンション売買の実体では、土地は永遠に「神様」扱いであるが、
ものの１０年も経てばマンション本体建物は「工作物」と称し、まるで残骸扱いである。

【今までの３０年・これからの３０年＿事例】

この画像を見て欲しい。
当社にリフォーム工事をご依頼された築３０年が経過した都心のマンション（８０平米）の躯体である。
美しい躯体であるスラブの撓みは１５ミリ程度。 柱・梁の構造クラックも無い立派な躯体だ。

ところが、財務省が決定した償却期間では、このマンションはあと１７年で瓦礫になるそうだ。

しかも現実はもっと厳しい。
不動産業者に聞けば、このマンションの売却価格の相場は“坪単価”。つまり「土地代」だそうだ。
何の問題もない躯体が、たった３０年の経年で、建物自体の資産価値はゼロ査定だ。

１９７８年１１月にこの３ＬＤＫのマンションを新築で購入され、
３０年の歳月をかけてお嬢さん３人を立派に成人させた。
現在では可愛いお孫さんが二人いる。

これからの３０年は、広さに拘った１ＬＤＫ、バリアフリー、快適な機能を持った
お二人のための「理想の住まい」を実現したいと思われている。

お二人で話し合った結果、愛着のあるこのマンションを
ライフスタイルに見合ったリフォームをしようとライフデザインへご相談にいらした。

そこで、リノベーションリフォーム『リノマンション』で、
「新築同様の自分仕様の住まい」に造り替えるリフォームを知り、
目からうろこが落ちたとリノマンション契約を頂いた。
 

何回も打ち合わせを行った上で、
充分なご理解とご納得の上で着工した次第である。

不動産会社とリフォーム会社のＤＮＡ

「住まい」に対する考え方は
『不動産会社』と『リフォーム会社』とではまるっきり違う。

不動産会社が、金利と土地価格を計算し、
はじき出された金額で値付けされる中古マンション。

不動産会社の業務は“流通”だ。
土地神話に乗って、いかに安く仕入れ、高値で転売・売り抜けるか、
白か黒か、勝ちか負けかに、しのぎをけずるのが不動産流通の発想。

【資産価値を高める中古マンションリフォームの取り組み】

リフォーム会社は「モノ造り屋」である。

国家政策である
「ストックの再生」　・　「ＣＯ２の削減」　・　「消費者保護」を基本に、
既存住宅を安全・快適・健康・環境に配慮した良質な住宅に再生させる
社会的使命を負ったモノ造り屋の発想が原点にある。

中古マンションリフォームを専業としている私達は、
“ゼロ”査定された”工作物”を新築時以上の機能を持った高性能住宅として再生させ、
「資産価値を高める中古マンションリフォーム」に取り組んでいる。

本物のリフォームで再生された中古マンションが、
良質な“住まい”として適正に評価され、
資産価値が上がるような制度が一日も早く実現されることを願っている。

そのためにも、新築時の設計・施工内容やリフォームの履歴などを含めた
”家歴書”を制度化し、中古住宅の修理情報などを簡単に分かるようにする必要がある。

２００６．１２